想到了歐洲游的中國(guó)人會(huì)很多，但是沒(méi)有想到會(huì)多到這種地步。

　　7月20日，海南航空公司開(kāi)通布魯塞爾的直達(dá)航線，水皮隨首航團(tuán)進(jìn)入歐洲，所到之處的感受和10多年前到泰國(guó)的感受一模一樣，怎么看到的都是中國(guó)人？

　　巴黎的盧浮宮自不待言，既然入口都是華裔美國(guó)人貝聿銘先生設(shè)計(jì)的，中國(guó)人多一點(diǎn)是可以理解的，老佛爺百貨商場(chǎng)雖然歷史悠久，但是面對(duì)蜂擁而至的顧客，提供中文服務(wù)也是可以理解的，科隆大教堂全世界有名，邊上開(kāi)家中文免稅店也不值得大驚小怪；水皮不能理解的是像布魯塞爾這樣街道上見(jiàn)不到人的地方，于連小男孩撒尿的銅像邊開(kāi)店賣巧克力的居然都是中國(guó)人，阿姆斯特丹的風(fēng)車村里停的16輛大巴，14輛上下來(lái)的是中國(guó)人，在中國(guó)飯店吃飯，外面等著翻桌的中國(guó)人居然有上百人，盧森堡這樣人口不過(guò)幾十萬(wàn)的小國(guó)家，中國(guó)銀行的中文廣告居然做上了街頭的閱報(bào)欄。

　　看到如此多的同胞如過(guò)江之鯽般涌入歐洲，水皮腦子中閃過(guò)一個(gè)念頭，如果歐洲開(kāi)放中國(guó)人購(gòu)房移民的政策，全歐洲的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)被炒上天呢？

　　這種可能性不是不存在的。長(zhǎng)年住在巴黎的小導(dǎo)游告訴我們，巴黎近郊的房?jī)r(jià)10年前差不多是4000歐元一平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了8000歐元一平方米。巴黎的情況特殊一點(diǎn)，老城內(nèi)的格局200年前已經(jīng)形成，而且身為歐洲時(shí)尚之都，地位和上海在中國(guó)相當(dāng)，除非大富之家，否則難以問(wèn)津。但是，走出巴黎，歐洲絕大部分的城市房?jī)r(jià)均和北京相當(dāng)，柏林的普通商品房每平方米也就1000歐元，相當(dāng)于10000元人民幣，這樣的價(jià)格只能在北京的三環(huán)之外找房。同樣只能找普通商品房，還不能找高檔一點(diǎn)的公寓房。所以，站在冷寞的歐洲城市街頭，不止一個(gè)人同水皮一樣會(huì)產(chǎn)生如此的想象。

　　但是，可能就是可能，不是能夠；想象就是想象，不是現(xiàn)實(shí)。據(jù)水皮所知，在國(guó)際貨幣基金組織180多個(gè)成員國(guó)中，至少有137個(gè)國(guó)家對(duì)外國(guó)人購(gòu)房都有限制。道理是簡(jiǎn)單的，不講也罷。但是，這樣簡(jiǎn)單的道理并不是所有的人都懂得，否則就不會(huì)有六部委規(guī)范外資炒房的171號(hào)文了。

　　7月24日，建設(shè)部在千呼萬(wàn)喚之中，終于公布了由建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局和外匯管理局聯(lián)合于7月11日，即兩周前已經(jīng)制定的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，文件的公布雖然拖沓了一點(diǎn)，但是總歸是對(duì)輿論有了一個(gè)交待，也算是一種良性互動(dòng)的表現(xiàn)。

　　171號(hào)文的要害之一是明確境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，房地產(chǎn)企業(yè)投資額超過(guò)1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本不得少于投資總額的50%；要害之二是明確境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自用自住商品房必須在境內(nèi)工作和學(xué)習(xí)一年以上并采用實(shí)名制。

　　并非巧合的是，國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司戴德梁行在此前4天發(fā)布的報(bào)告宣稱，目前中國(guó)大陸已經(jīng)成為全球地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的熱選地區(qū)。不僅游離的海外民間資本，而且大量的機(jī)構(gòu)投資者大舉進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，并且已經(jīng)開(kāi)始從北京和上海等一線城市向二三線市場(chǎng)推進(jìn)。數(shù)字顯示，海外資金在2005年出現(xiàn)爆發(fā)趨勢(shì)。2005年境外機(jī)構(gòu)購(gòu)買境內(nèi)建筑物資金34億美元，中外合作房地產(chǎn)項(xiàng)目2119項(xiàng)，合同利用外資194億美元，實(shí)際利用外資54.18億美元。50%的外資投在北京，43%的外資投在上海；44%的外資來(lái)自美國(guó)，36%來(lái)自新加坡，20%來(lái)自澳大利亞；投在寫(xiě)字樓的外資58%，商鋪占30%，住宅7%。

　　絕非巧合的是，2005年正是中國(guó)政府明確房地產(chǎn)為重點(diǎn)宏觀調(diào)控對(duì)象的一年。這一年，上海的地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，北京卻開(kāi)始大漲，境內(nèi)機(jī)構(gòu)和資金開(kāi)始觀望，海外資金乘虛大舉進(jìn)入。整整一年半的時(shí)間中，有關(guān)部門對(duì)此束手無(wú)策，放任自流。這些海外資金在沒(méi)有任何監(jiān)管的束縛之下如入無(wú)人之境，整幢整片直至整個(gè)項(xiàng)目地收購(gòu)高端地產(chǎn)項(xiàng)目，直接拉高打開(kāi)了高端地產(chǎn)的價(jià)格空間，為新一輪上漲作出強(qiáng)烈的示范效應(yīng)。

　　老實(shí)講，外資進(jìn)入房地產(chǎn)的資金量是有限的，不過(guò)100億人民幣左右，和1萬(wàn)億人民幣的市場(chǎng)交易總量相比并不算多，但是，影響是巨大的，后果更是惡劣的。水皮早就在雜談中提出，中國(guó)的民間資本不可能同時(shí)支撐股市和樓市走牛，樓市不跌，牛市就無(wú)期，但是這樣的判斷并沒(méi)有考慮到外資這個(gè)變量，如果加入外資這個(gè)變量，那么，股市和樓市就極有可能雙雙走牛。事實(shí)上，正是外資的進(jìn)入封死了上海高端房地產(chǎn)的價(jià)格調(diào)整空間，打開(kāi)了北京高檔公寓的上漲空間，導(dǎo)致了目前這種房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)不下去，股市漲不上去的僵持局面。

　　171號(hào)文能不能有效抑制外資炒房呢？

　　也許能，也許不能。

　　也許能，指的是一個(gè)六部委聯(lián)合出臺(tái)的文件顯示的是政府的決心之大；也許不能，指的是六部委聯(lián)合出臺(tái)的文件顯示的是政策的變數(shù)之大。更關(guān)鍵的是上有政策，下有對(duì)策，具體執(zhí)行政策的地方政府和聯(lián)合制定政策的中央政府利益取向并不一致。

　　房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控之所以出現(xiàn)越調(diào)越漲，越控越漲的失控局面，原因是復(fù)雜的，既有人民收入增長(zhǎng)改善住房條件的消費(fèi)需求，也有流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致的投資需求，不分清這兩種需求就不能對(duì)癥下藥，出臺(tái)的措施就容易被開(kāi)發(fā)商誤導(dǎo)甚至反挾持。從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，滿足消費(fèi)需求，控制投資需求，打擊投機(jī)需求是一種必須的政策取向。限制外資炒房的171號(hào)文在水皮看來(lái)只是一個(gè)象征，操作意義未必有多大，因?yàn)槿鄙倭艘粋�(gè)大的立法前提，那就是禁止炒房。什么時(shí)候，人大立法禁止炒房，什么時(shí)候打擊外資炒房才于法有據(jù)，什么時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)回歸正途。畢竟，最大的炒房勢(shì)力還在中國(guó)民間。

　　(來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào) 作者：水皮)