中新網11月15日電  一方面是樓盤銷售不暢，另一方面，各種融資渠道又開始關上大門，據(jù)《國際金融報》報道，上海一些中小型開發(fā)商不得不放緩開發(fā)節(jié)奏。在近期的房地產市場上，更是出現(xiàn)了少部分公司放緩開發(fā)節(jié)奏也難以為繼，只能通過變賣項目來完成項目開發(fā)的狀況。

　　而從市場情況看，在銀行所發(fā)放的個人按揭貸款業(yè)務中，有80%都是未封頂樓盤。如果個人按揭貸款只能在樓盤封頂后發(fā)放，延緩了開發(fā)商的回籠資金速度，從時間上看，大約會推遲1／3的工期。除了會產生項目停滯后果之外，如果開發(fā)商堅持不住，可能產生新的爛尾樓。

　　轉讓項目 謀破資金困局

　　伴隨著銀根的不斷收緊，一部分融資渠道單一的房地產企業(yè)，在經歷前期的瘋狂圈地之后，面臨著資金鏈斷裂的危機，不得不尋求合作者共同開發(fā)或者將現(xiàn)有項目轉讓套現(xiàn)。

　　近期，多家開發(fā)商在上海市產權交易中心掛牌轉讓手上項目。上海電氣4.7億元轉讓其手上所擁有的上海嘉匯達房地產開發(fā)經營有限公司30%的股權。嘉匯達公司目前擁有的主要樓盤為國際甲A級商務樓“嘉華中心”，該樓坐落于淮海路襄陽路口。上海電氣集團宣布退出該項目，持有嘉匯達公司30%的股權，轉讓價格為4.7億元。

　　在樓市高峰時期，靠些許資金就進入房地產市場的非房產專業(yè)公司，在經過宏觀調控洗禮之后，逐漸淡出房地產市場。從上海產權交易中心的掛牌信息來看，非專業(yè)類公司轉讓房地產項目并非個案。

　　除了一些非房產專業(yè)公司公開轉讓房地產項目，另外一些中小型開發(fā)商的項目在經歷了一段時間停工后，也不得不尋求整體轉讓以解資金之困。不過，他們對于轉讓三緘其口，并不愿意多談。

　　記者從有關渠道獲悉，上海錦海房地產發(fā)展有限公司目前正在開發(fā)的錦寶大廈，就有可能整體轉讓給其他開發(fā)商以尋求生存。據(jù)透露，該公司的股權結構近期發(fā)生變動。上海中環(huán)投資集團的股份從30%增加到55%，變身為錦海公司大股東，并宣稱將于近期收購錦寶大廈。事實上錦寶大廈停工已近兩年。

　　類似停工很長時間的項目并不在少數(shù)。除錦寶大廈之外，曹家渡區(qū)域開開廣場對面也矗立著一幢停工近兩年的高層住宅；嘉定南翔鎮(zhèn)滬嘉高速附近的先恩大酒店也已陷入停工狀態(tài)。閘北彭江路、嘉定馬陸鎮(zhèn)、浦東金橋開發(fā)區(qū)也有一些明顯停工的小規(guī)模建筑項目。

　　“隨著銀行信貸大幅收緊，大的開發(fā)商資金鏈控制還有回旋余地，只有一兩個項目的中小開發(fā)商資金鏈很容易斷裂，從而導致新的爛尾樓。”富陽(中國)控股分析師表示。

　　業(yè)內人士表示，由于上海房產市場低迷，資金短缺已經成為大部分開發(fā)商所面臨的難題，除了部分大型開發(fā)企業(yè)外，融資困難普遍存在。而目前正是開發(fā)商歸還銀行貸款、結算建設工程款、支付建筑材料費等的關鍵時期，資金的訴求變得比平時更加強烈，部分開發(fā)商開始不得不通過土地轉讓方式解決資金困局。

　　預收款驟降 資金鏈告急

　　北京市銀監(jiān)局日前召開了在京各股份制商業(yè)銀行“房地產貸款風險情況通報會”，重申“凡是一手住房項目均必須主體結構封頂后方可發(fā)放按揭貸款”等規(guī)定，并表示，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題將嚴肅處理，主要責任人就地免職。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，對于上海是否跟進這一政策，來自銀行方面的是兩種聲音。

　　“其實這并不算新政策，2003年銀監(jiān)會下發(fā)的《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，即‘121號文’中，就有類似的規(guī)定。其實，銀行在操作中，一直都遵循這一政策。除非是涉及一些長期合作的實力開發(fā)商。”民生銀行上海分行一位人士表示。

　　而滬上另外一些銀行人士則表示，此次北京銀監(jiān)局再次強調“121號文”的執(zhí)行力與北京日前并不明顯的調控結果不無關系。“目前各個大中城市中，北京的房價沒有得到有效的控制，這也是此次北京再次執(zhí)行信貸調控的根源之一。這次信貸‘急剎車’目前只限于北京，并不一定會波及其他城市。”

　　無論怎樣，這一銀行傳來的信息，對于原本在年關就遭遇資金緊張的開發(fā)商而言，無疑是雪上加霜。

　　“目前，滬上開發(fā)商的普遍操作流程是，拿到土地后，以土地作為抵押，申請開發(fā)商貸款，開始項目建設。等項目建到一定程度后申請預售證。購房者在簽訂預售合同后，與銀行簽訂貸款協(xié)議，支付首付，開始每月支付按揭款。銀行隨后向開發(fā)商發(fā)放全部的購房款。而開發(fā)商通過預售，可以獲得定金以及房款。繼續(xù)投入后期工程建設，直到交房。”滬上一位房產界人士介紹，在這樣的情況下，開發(fā)商通過預售可以拿到很大一筆預售款。而在這期間，一般銀行不會直接將房款打入開發(fā)商賬戶，而是在自己的賬戶內進行監(jiān)控。

　　記者從公開資料查詢，根據(jù)《上海市房地產轉讓辦法》第32條的規(guī)定，開發(fā)商可以獲得預售證的條件并不算十分嚴苛，很多開發(fā)商甚至可以通過預售款來完成大部分的工程。這其中，就蘊含了很大的房產金融風險。“目前商業(yè)銀行擔當著絕大多數(shù)現(xiàn)有樓盤的造血功能。”這位不愿意透露姓名的房產界人士繼續(xù)分析，從市場情況看，在銀行所發(fā)放的個人按揭貸款業(yè)務中，有80%都是未封頂樓盤。隨著銀行不良貸款率的上漲，這一問題不可避免地引起銀行的重視。

　　“在北京開始執(zhí)行這一政策后，一些開發(fā)商的做法是，讓購房者在預購時，先支付定金和首付款。等房產封頂后，才開始辦理按揭貸款。”北京一位房產界人士向記者透露。這樣，銀行就完全規(guī)避了風險。因為，即使后期開發(fā)商資金鏈斷裂，導致房產爛尾，銀行也省卻了此前發(fā)放按揭款的風險。

　　但是，如果開發(fā)商因此資金更加緊張，甚至導致項目停滯，或者爛尾，那么，購房者購買期房的風險，是不是比此前又加大了？購房者在沒有與銀行發(fā)生任何關系的前提下，盲目地支付了首付款，這一首付款的概念，又該如何界定？

　　上海中原研究咨詢部經理馬冀分析，叫停未封頂樓房個人按揭，執(zhí)行起來會非常困難。而且會使購房者面臨更大的風險。其實，要從根源上解決，應該放緩發(fā)放預售證的時間。如果在樓盤封頂之后，再發(fā)放預售證，那么銀行和購房人便沒有任何風險。但是，這招又無異于取消預售。業(yè)內人士分析認為，宏觀調控關鍵在于各個部門之間政策的互補。如果沒有房地產其他相關部門配合，單方面叫停未封頂樓盤個人按揭，對于要達到的防范金融風險平抑房價的目的，前景不容樂觀。（鄧旭）