中新網10月27日電   一面是京城的開發商“找地都找瘋了”，一面是一塊地處CBD核心地段的白家莊地塊，10月10日掛牌至今，只有兩家競買者。黃金寶地為何乏人問津？一些開發商認為，由于有關部門的掛牌文件中設立了以低于成本“限價回購”的條款，令人卻步。

　　新華網報道稱，有專家表示，土地“招拍掛”在實施過程中需防止加入不合理的附加條件。若以保護某一利益方謀求私利，將導致土地出讓制度失去公平、公正。

　　低于成本的“限價回購”：為誰讓利2億元？

　　9月20日，北京土地儲備中心發出掛牌公告，擬出讓朝陽區白家莊寫字樓及商業用國有土地使用權。位于東三環黃金地段的這一地塊，很快引來不少開發商的關注。

　　公告標書稱，使用性質為寫字樓及商業的白家莊地塊，掛牌起始價為79654.84萬元，總用地面積23709.623平方米，地上建筑面積87600平方米，其中商業用途5000平方米。這一地塊競買須知中帶有“回購約定”的條款，掛牌文件第十六條“關于限價回購的約定”稱：在這塊地的開發總建筑面積中，同意恒世華融公司(該地塊的一級開發商)以人民幣12000元／平方米的價格，回購5000平方米的地上商業用房(商鋪)和8000平方米的辦公用房(寫字樓)，用于該宗地原用地單位的拆遷補償安置。具體回購方案及相關約定，由競得人與恒世華融公司具體約定。

　　京城一位大房地產商將這種以特殊條款取利的方式，比喻成“拍賣母豬時要求便宜回購產下的優質良種”。他認為，“限價回購”好比在招拍掛中設計了強制性的“霸王條款”，借公開交易之名行黑箱操作之實，讓土地出讓成為“約定只能讓特殊方受益的幌子”。

　　據了解，這是一塊應由政府收回再掛牌出讓的土地，競標者與一級開發商不發生關系，可掛牌文件規定：中標單位跟政府簽訂土地出讓合同之外，還要跟一級開發商簽訂該地塊的拆遷補償合同和同意一級開發商低價回購合同。

　　SOHO中國市場部有關人士說，查詢北京房地產信息網上今年內的成交數據，參考沿三環商業用地的銷售價格可知，類似地段目前市價為：商業4萬元／平方米、寫字樓2萬元／平方米，如此低價回購條款，意味著直接讓利2億元左右。

　　北京市國土局最新解釋稱，回購讓利系用于補償教育配套的嘉銘地產和該地塊原商業設施經營者京輝商貿。但一些業內人士提出質疑：嘉銘公司比原設定規劃增加了9521平方米教育配套用地，并將其全部無償交移朝陽區教委，已獲約億元補償。如再進行回購，實際補償額高得離奇。

　　一位知情人士透露，白家莊地塊在恒世華融接盤之前已被轉了兩手，被加價4000萬元左右。而有公告顯示，北京恒世華融公司是嘉銘集團的全資子公司。如此一來，限價回購變成了兩家關聯公司間的補償行為。

　　他表示，“限價回購”的結果不外乎：其他公司望而卻步，一級開發商或其關聯公司以底價摘牌；其他公司摘牌，為轉移成本，抬高商鋪和寫字樓價格，導致房價飆漲。不論何種情況，一級開發商均可通過回購面積產生新增利潤，這與規定的一級開發利潤不得超過開發成本的8%的原則背道而馳。

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