中新網8月24日電　據上海證券報報道，近段時期，隨著房地產調控政策的逐步實施，房地產投資的收益率出現了下降的趨勢。據調查，目前，已經有一部分資金流出樓市，投向新的市場。

　　強制征收20%的個稅、限制外資炒房、增加中小面積住房供應量……政府的調控越來越有成效，樓市中有一部分炒房客也開始了他們的“出逃”。尤其是2006年上半年股市的大漲讓很多人意識到，比起樓市來，目前股市的投資機會可能更大，一部分嗅覺靈敏的投資客顯然已意識到這一點，紛紛將資金投向股市和其他投資領域。

　　小高是上海樓市上漲的受益者之一，曾經在樓市中賺得盆滿缽滿。2003年8月，看好上海樓市的小高把所有的資金都投入房產投資，買了南匯康橋半島130多萬元的獨幢別墅。首付三成42萬元，其余七成用貸款。4個月后以162萬元的價格出手，凈賺了25萬元。嘗到甜頭的小高更加頻繁地投資房產，商鋪、別墅、普通住宅，無一錯過。據小高說，最高潮是在2004年，那年2月他以115萬元的價格買了市中心一套101平米的兩房，恰好遇上上海房價漲幅最瘋狂的時段，房價日漲夜漲，9個月后，他買的房子居然漲了90萬元。

　　從2005年第一輪宏觀調控開始，小高意識到了炒房的風險和壓力，開始從樓市里撤資。那套漲了90萬元的房子也被他趕在去年6月全額征收營業稅前用160萬元的價格出售了。

　　由于房地產宏觀調控政策的密集出臺，小高意識到目前繼續投資房產已無利可圖了，他將從樓市淘來的第一桶金投入其他投資領域。除了進行實業投資之外，小高還委托專業理財人士幫他打理其他資金，外匯和基金是風險偏好不是很大的小高的主要選擇。

　　第一輪宏觀調控時，不少投資客還抱著一絲僥幸心理，認為捱過“寒冬”就是春天。但第二輪調控政策的實施讓投資客們意識到，繼續投資住宅的盈利空間已經很小甚至會出現虧損。

　　許亞是一名地產中介，她所在的中介門店在投資客眾多的世紀公園邊上，許亞的業績曾非常不錯，但前幾年的熱鬧現在已不復存在。許亞的不少客戶都淡出樓市轉而投資股市、金市、外匯等。不過也有一部分投資客依然活躍在樓市中，這些做慣了不動產投資的投資客由于不熟悉股市等其他投資渠道，認為投資房地產更有把握一些，除了將手頭的房子轉售為租外，更多的投資客開始關注起商用物業。“住宅幾乎沒有什么人去碰了，客戶現在都選擇投資商鋪和辦公房了。”許亞如是說。

　　與住宅相比，商鋪和寫字樓目前所受到的影響要小得多，從投資回報來看，每年的租金收入仍能保持在6%左右，對于那些只追求資金保值的投資客而言，這樣的回報率已經達到了他們的心理預期，只要看到合適的物業，尤其是那些帶著租約的，這些投資客還是會入市做一把。

　　除了小高和許亞這些直接在一線投資的人之外，不少機構和個人也看到樓市資金在轉向。從央行去年第四季度貨幣政策執行報告中可以看到，中國存貸款差額高達9萬多億元，存多貸少，貨幣流動性過剩，數萬億元資金急需選擇流動方向。據有關部門統計，2006年年初以來，股市每天開戶量約3萬戶，平均每戶資金額為5萬元左右，分流了相當部分流動資金。記者從銀行方面了解到，本輪宏觀調控后，銀行今年前幾個月資金一度大增。雖然銀行的有關人士表示不能確定這些資金是否來源于炒房資金，“但的確在樓市開始走低的那段時間里，我們這里涌來很多人開通銀證通業務和購買銀行的理財產品。”

　　相似的判斷也來自地產界的一些機構，信義房地產研究中心的有關人士透露，在住宅投資這塊，兩輪宏觀調控已經將投資客淘汰得差不多了。“投資客也在分化。”有關人士分析，“那部分追求高利潤的資金幾乎都已撤離了，繼續留在房產市場的投資客更多是追求資金保值的。”、“商用物業更受歡迎，相比住宅目前3%左右的投資收益率，商用物業6%的回報肯定更吸引人。”當然，變化還不僅僅是這些。該人士指出，2004年的一份消費者調查表明，把房產作為一種投資渠道的消費者(包括自住兼投資性質的)占了46%的比重，但現在“估計只有20%了。”

　　但有關人士也指出，由于房產投資客的分化，留在樓市里的那部分資金，因其投資者更傾向追求長期穩定的投資回報，而股市、匯市和黃金等市場的投資者追求的是高風險、高回報的短線投資，所以后三種市場的變化對不動產投資者的影響并不太大，只要能在一定程度上滿足其投資回報期望，這部分資金可能會一直留在樓市中。