從去年到現(xiàn)在，中國各大城市商品房價(jià)格不但沒有明顯回落，相反地，在一些大型城市，商品房價(jià)格上漲高達(dá)10%到15%，降低房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控目標(biāo)似乎沒有實(shí)現(xiàn)
由于中國行政管理體制所限，在宏觀調(diào)控過程中，中央各職能部門并沒有很好地發(fā)揮協(xié)調(diào)作用
由于政出多門，地方政府在執(zhí)行中央各部門宏觀調(diào)控措施的時(shí)候，就會各取所需，這就使得中央的宏觀調(diào)控政策最終變成了一紙空文
中國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)3年，效果怎樣，需要認(rèn)真盤點(diǎn)。
六方面檢驗(yàn)房改效果
首先，從價(jià)格指標(biāo)來看，降低主要城市商品住宅價(jià)格的調(diào)控目的是否達(dá)到？從去年到現(xiàn)在，中國各大城市商品房價(jià)格不但沒有明顯回落，相反地，在一些大型城市，商品房價(jià)格上漲高達(dá)10%到15%，降低房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控目標(biāo)似乎沒有實(shí)現(xiàn)。
其次，從總量來看，中國各大中城市房地產(chǎn)仍然是帶動經(jīng)濟(jì)增長的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)發(fā)展勢頭雖然有所遏制，但是，房地產(chǎn)創(chuàng)造的GDP占主要城市GDP總量的比例仍然偏高。
第三，從居民的住房需求來看，隨著越來越多的大中專畢業(yè)生走出校門參加工作，城市商品房供需矛盾進(jìn)一步突出，年輕人買不起房的現(xiàn)象仍然十分嚴(yán)重。有些剛剛參加工作的年輕人在支付首期住房按揭貸款之后，已經(jīng)背上了沉重的債務(wù)包袱，“房奴”已經(jīng)引起了全社會的廣泛注意。
第四，從房地產(chǎn)供求方面來看，由于各地出臺了一系列落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策的具體措施，高檔商品房住宅供給逐漸減少，但是低檔商品房供給并沒有增加，投資者觀望的現(xiàn)象十分普遍。
第五，從金融角度來看，由于中央政府采取了嚴(yán)格的房地產(chǎn)信貸措施，各商業(yè)金融機(jī)構(gòu)逐步緊縮銀根，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)貸款控制。但是，由于商業(yè)銀行已經(jīng)深深地陷入到房地產(chǎn)金融陷阱之中，無論是面對“銷售融資貸款”，還是“購買融資貸款”，商業(yè)銀行都難以自拔。
第六，從各級地方政府來看，雖然為了配合中央政府的宏觀調(diào)控政策，出臺了一系列調(diào)整房地產(chǎn)市場的措施，但是，從利益分配的角度來觀察，地方政府積極性并不高，在涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收問題上，地方政府難以長期壓制利益沖動，它們會以各種方式規(guī)避中央政府的政策。
解析“雨過地皮濕”現(xiàn)象
在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)域，中央政府雷厲風(fēng)行，但為什么會出現(xiàn)“雨過地皮濕”的現(xiàn)象呢？
這是因?yàn)椋袊康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒有形成合力，在有些領(lǐng)域甚至出現(xiàn)了自相矛盾的現(xiàn)象。
首先，中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控沒有從根本上解決局部利益與整體利益的關(guān)系問題。
房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收是地方政府稅收的主要來源。自從實(shí)行了“分稅制”以后，地方政府掌握的稅源十分有限。利用房地產(chǎn)市場增加地方稅收，是各級地方政府不得已而采取的措施。中央政府的宏觀調(diào)控政策不但沒有考慮到地方政府的利益需求，反而試圖通過重新劃分中央政府與地方政府之間的土地收益分成、提高中央政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收比例，遏制地方政府發(fā)展房地產(chǎn)市場的沖動，這樣的宏觀調(diào)控政策不可能取得成效。只有正視地方政府的利益需求，在減少房地產(chǎn)領(lǐng)域地方政府各項(xiàng)稅收的同時(shí)，千方百計(jì)地為地方政府尋找其他合理的稅收源泉，如若不然，地方政府仍然會對中央的宏觀調(diào)控政策陽奉陰違，中央的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策肯定無法落到實(shí)處。
所以，理順中央政府與地方政府之間的財(cái)產(chǎn)分配關(guān)系，是發(fā)揮房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控各項(xiàng)措施作用的關(guān)鍵所在。如果沒有解決地方政府的財(cái)產(chǎn)權(quán)問題，那么，即使減少了地方政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域獲取利益的途徑，地方政府仍然會通過其他的方式，尋找新的稅收源泉。
其次，中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控沒有從根本上解決眼前利益與長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)系問題。地方政府的利益沖動依然缺乏有效的監(jiān)督、制約機(jī)制，各地發(fā)展規(guī)劃不能做到兼顧眼前和長遠(yuǎn)利益。各級政府為了早出政績、多出政績而拼命發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。
解決這個(gè)問題的根本辦法，不是由中央政府一刀切，下達(dá)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的指標(biāo)，或者制定具體的宏觀調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)，而是建立依法監(jiān)督制約的機(jī)制，監(jiān)督政府制定科學(xué)的城市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際需求，合理地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。
再次，中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控沒有從根本上解決不同調(diào)控手段之間的關(guān)系問題。房地產(chǎn)調(diào)控需要依靠土地供應(yīng)、財(cái)政稅收、金融信貸等手段綜合性地發(fā)揮作用。但由于我國行政管理體制所限，在宏觀調(diào)控過程中，中央各職能部門并沒有很好地發(fā)揮協(xié)調(diào)作用。譬如，在土地供應(yīng)方面，雖然國土資源部出臺了一系列限制房地產(chǎn)土地供應(yīng)的部門規(guī)章和臨時(shí)性的行政文件，但由于中國土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法賦予了地方政府部門審批土地的權(quán)力，所以國土資源部的這些規(guī)定很難落到實(shí)處。不僅如此，建設(shè)部為了大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對國土資源部制定的各項(xiàng)控制土地使用的宏觀調(diào)控政策并沒有出臺配套的措施。由于政出多門，地方政府在執(zhí)行中央各部門宏觀調(diào)控措施的時(shí)候，就會各取所需，這就使得中央的宏觀調(diào)控政策最終變成了一紙空文。
由于開發(fā)商資金來源日趨多元化，所以，金融監(jiān)管部門出臺的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施只能對少數(shù)開發(fā)商起到作用，而對絕大多數(shù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)原始積累，囤積了大量投機(jī)資金的開發(fā)商來說，中央金融監(jiān)管部門出臺的各項(xiàng)措施無關(guān)宏旨。
在諸多宏觀調(diào)控措施中，財(cái)政稅收是一種剛性的宏觀調(diào)控措施。但是，至今我國尚未將房地產(chǎn)領(lǐng)域的各項(xiàng)稅收制度整合起來，形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，這就使得地方政府可以通過各種優(yōu)惠的措施逃避中央政府稅收監(jiān)管。
總之，由于中國實(shí)行的是條塊分割的管理體制，所以中央政府出臺的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策不可能產(chǎn)生合力，宏觀調(diào)控各項(xiàng)措施互相分解、相互矛盾，最終導(dǎo)致這些政策逐漸失去效用。
實(shí)行橫向線性宏觀調(diào)控機(jī)制
在筆者看來，近些年來中央政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭械暮暧^調(diào)控屬于縱向的條塊分割宏觀調(diào)控，而要想真正在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，必須實(shí)行橫向的線性宏觀調(diào)控機(jī)制。具體而言：
首先，由全國人大制定特別法律，賦予各級人民代表大會對政府城市規(guī)劃方案行使審批權(quán)力。換句話說，應(yīng)當(dāng)抓緊修改制定中國的城鄉(xiāng)規(guī)劃法，把城市未來發(fā)展的命運(yùn)完全交給當(dāng)?shù)鼐用瘢⑼ㄟ^人民代表大會制，決定城市未來發(fā)展規(guī)劃，特別是房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。地方人民代表大會要真正履行職責(zé)，監(jiān)督政府的短期經(jīng)營城市行為。
其次，建設(shè)部應(yīng)建立全國性的房地產(chǎn)市場，通過在權(quán)威刊物公布房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)等級和信譽(yù)狀況，在全國范圍內(nèi)形成城市房地產(chǎn)開發(fā)投標(biāo)招標(biāo)中心，所有的城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須通過投標(biāo)招標(biāo)中心公開競價(jià)，擇優(yōu)選擇開發(fā)商。
第三，為了防止開發(fā)商通過分包、轉(zhuǎn)包等形式擾亂房地產(chǎn)開發(fā)市場，國家有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)出臺行政法規(guī)，規(guī)定如果開發(fā)商中標(biāo)后，采取違法方式轉(zhuǎn)包或者分包房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，那么，應(yīng)當(dāng)在全國范圍內(nèi)取消其經(jīng)營資格，吊銷其營業(yè)執(zhí)照。
第四，政府部門應(yīng)當(dāng)著手起草房地產(chǎn)稅法，盡快提交全國人大常委會討論通過。通過稅收的方式杜絕房地產(chǎn)領(lǐng)域囤積居奇、炒買炒賣行為。讓那些不合理占有房地產(chǎn)資源的人士為社會作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
通俗地說，蓋多少房子、蓋多大的房子、在什么地方蓋房子，由各地根據(jù)具體情況，在有監(jiān)督、有約束的基礎(chǔ)上，拿出科學(xué)合理的規(guī)劃。誰來蓋房子、怎樣蓋房子，地方政府說了不算，中央政府說了算。購買房屋需要付出多大的代價(jià)、在房屋保有期間繳納多少稅收，全國人大常委會說了算。中央政府應(yīng)當(dāng)制定透明的、扁平化的、可監(jiān)控的、符合各地老百姓實(shí)際需要的宏觀調(diào)控政策。只有這樣，中國的房地產(chǎn)領(lǐng)域宏觀調(diào)控才能真正收到成效。(來源：《國際金融報(bào)》；作者：喬新生)
