委員調(diào)查顯示：稅費比例占房價四成多

　　盡管中央政府不斷出臺各種政策，重拳出擊房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)商們卻依舊我行我素，各地房價節(jié)節(jié)上漲的情形似乎并沒有太多改觀。房價為何居高不下？

　　昨天下午，十位全國政協(xié)委員來到北京市朝陽區(qū)一個名為東區(qū)國際的小區(qū)，就該小區(qū)房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的費用進(jìn)行實地調(diào)研。十位委員此次調(diào)研的目的，是為了印證他們即將提交給全國政協(xié)的一份聯(lián)名提案———《關(guān)于減少政府收費環(huán)節(jié)遏制住房價格上漲的建議》。根據(jù)這家開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，東區(qū)國際每平方米平均售價約為23000元。其中，在每平方米的房價構(gòu)成中，建筑成本約3500元，土地費用近6000元，各種稅費近10000元。此外，開發(fā)商還需要支出的費用包括拆遷補償費、不可預(yù)見費等等。

　　這份聯(lián)名提案的第一提案人———全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌表示，這次在北京東區(qū)國際實地調(diào)研的數(shù)據(jù)，與他們此前取得的河南、四川、江蘇、安徽等地房地產(chǎn)開發(fā)的費用成本構(gòu)成基本吻合。

　　昨天晚間，在向十多家媒體公布了提案內(nèi)容和調(diào)研結(jié)果后，王超斌等委員連夜將這份聯(lián)名提案提交給全國政協(xié)。

　　-房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)政府亂收費嚴(yán)重

　　王超斌等委員在提案中提出，目前我國住房價格居高不下，從供給的角度看，一個重要原因是住房開發(fā)過程中政府收取的稅費環(huán)節(jié)過多，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本過高。

　　委員們在調(diào)研各地房價飆升的原因時了解到，各地政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所征收的費用，除了土地出讓金和雙重配套費外，還要收取藍(lán)圖審查費、防雷檢驗費、防震檢測費、綠化費、墻改費、施工放線費、規(guī)劃設(shè)計費、人防費、文物勘探費、施工合同鑒證費、預(yù)算審核費、工程造價咨詢審核費、質(zhì)量監(jiān)督費、土壤氡氣檢測費、室內(nèi)空氣檢測費、政府價格調(diào)整基金、勞務(wù)咨詢費、職工培訓(xùn)費、安全施工措施費、散裝水泥推廣費、預(yù)售許可證服務(wù)費、房屋面積界定費、房價審查服務(wù)費、管線綜合竣工圖設(shè)計費、電力委托費等等多達(dá)50余項，涉及25個部門，這些成本約占到房價的15%至20%。

　　“更不可思議的是還要收取不可預(yù)見費。”王超斌委員指出，在這50多個收費環(huán)節(jié)中，有很多個收費屬于亂收費、白收費。“比如，企業(yè)交了綠化費以后還是要自己花錢做綠化。”“再比如，開發(fā)商的圖紙，(政府部門)收上去象征性地看一看，動輒就要幾十萬甚至幾百萬的收費。”

　　“開發(fā)商把這些政府的收費，加入了房價里。埋單的實際上還是消費者。”

　　-地方財政收入30%至50%來自房地產(chǎn)業(yè)

　　這份提案指出，除了這些收費外，政府還向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開征營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加、契稅、土地增值稅、所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等十余項稅負(fù)。經(jīng)過統(tǒng)計，這些稅負(fù)成本約占到房價的15%。

　　“各種收費加上稅收，每年來自房地產(chǎn)行業(yè)的稅費，約占到地方財政收入的30%至50%，成為地方政府財政收入的重要來源。”

　　王超斌委員舉例說，江蘇省在2006年一季度僅房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)兩大行業(yè)就繳納土地稅91億元，這兩大行業(yè)的稅收占到江蘇省地方財政收入的35%。“如果算上各種收費，那么這個比例更上升到50%以上。”

　　委員們在提案中指出：“由此可以看到，地方政府以房地產(chǎn)開發(fā)拉動地方經(jīng)濟增長和增加財政收入的利益沖動，是造成住房價格居高不下的一個重要原因。”

　　-“一次性付款打折并非真降價”

　　王超斌委員告訴記者，經(jīng)過對各地房地產(chǎn)價格及其構(gòu)成的分析，平均在房價中，土地成本占到25%至30%，建筑成本約占25%至30%，國家收取的各種費用占15%至20%，稅負(fù)占15%，開發(fā)商利潤則根據(jù)開發(fā)時間長短在10%至18%之間。

　　對于有記者提出深圳、廣州等地傳來有開發(fā)商一次性大幅降價的消息，王超斌表示，他對這些所謂降價房進(jìn)行了調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，基本上降價的都是積壓房，地段不好或朝向不好的房屋。“高成本拿下的房子，怎么會賠錢賣？”

　　而對于目前北京有開發(fā)商推出的一次性付款九折優(yōu)惠，王超斌認(rèn)為這根本不是真正的降價。他解釋說，銷售時間的長短直接關(guān)系到開發(fā)商的盈利率。“一個房子還沒建好，預(yù)售時一次性即使只拿到全部房款的90%，也跟半年后漲價20%的利潤率一樣。”他說，開發(fā)商需要支付銀行貸款利息等財務(wù)成本。“在預(yù)售時一次性收全部房款，要比先收買房人20%的首付，半年后房子建完再從銀行拿剩余房款的財務(wù)成本少很多。”

　　-“高房價，板子該打到誰的身上”

　　這份提案的共同提案人之一、全國政協(xié)委員、清華大學(xué)人文社科學(xué)院教授蔡繼明表示，任何價格都不是單方面的，而是由供給與需求兩方面造成。當(dāng)前房價高，需求肯定是一方面，比如目前買房追求攀比、超前消費、北京等大城市里外來人口高消費、投資人群多等因素。但另一方面，從供給方面來看，房價高主要是兩個因素：一是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)有問題，大企業(yè)壟斷市場60%至70%，沒有充分競爭的市場環(huán)境；二是成本因素。“我們關(guān)注到，相當(dāng)大的房地產(chǎn)成本是政府財政收費。”“盡管財政收入是‘取之于民、用之于民’，但這部分向開發(fā)商收取的財政收入實際上都轉(zhuǎn)嫁給了需求者。”

　　這部分財政收入該不該收呢？蔡繼明說：“如果是出于公平分配、規(guī)范市場行為的需要，出于讓城市土地更合理、節(jié)約、有效地開發(fā)利用的需要，是可以收取的。”但實際上，他指出，“更多的地方政府將房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)成了地方財政的取款機。”“地方政府以極低的價格從農(nóng)民手中拿地，然后高價出讓給開發(fā)商。”“靠房地產(chǎn)稅費拉動地方財政收入，一定是不能長久的。”